“定金”和“訂金”雖然只有一字之差，但其法律意義與法律后果卻大相徑庭，甚至有人根本不知道 “定金”和“訂金”這兩個(gè)讀音完全一樣的詞語(yǔ)存在著分別，事實(shí)上，人們?cè)诂F(xiàn)實(shí)生活中對(duì)于定金、訂金、履約保證金、押金等混用、錯(cuò)用的案例比比皆是。

　什么是“定金”

百科給出的解釋是“定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢(qián)作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。給付定金的一方稱(chēng)為定金給付方(下稱(chēng)給付方)，接受定金的一方稱(chēng)為定金接受方(下稱(chēng)接受方)?！?/p>

對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，定金具有兩個(gè)作用，它不單可以作為合同成立的證明，還對(duì)合同起到擔(dān)保作用。

如雙方合同對(duì)違約的處理方法沒(méi)有明確約定時(shí)，若給付方違約時(shí)，無(wú)權(quán)要求接受方返回定金;若接受方違約，應(yīng)雙倍返回給付方所支付的定金數(shù)。

　什么是“訂金”

“訂金”在法律上并沒(méi)有嚴(yán)格的界定，從文字的理解上來(lái)說(shuō)，“訂”的含義是訂立、預(yù)訂之意。一般被視為預(yù)付款，即使認(rèn)定為一種履約保證，這種保證也是單方的，它只對(duì)給付方形成約束，即給付方對(duì)接受方的保證。

若接受方違約，只能退回原訂金，得不到雙倍返還;若給付方違約，接受方會(huì)以種種理由把訂金抵作賠償金或違約金而不予退還。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，如果你簽訂的是 “定金”，若自己反悔了，之前支付的定金也將隨著全部“打水漂”，但如果對(duì)方違約了，你將得到雙倍的賠償;如果你簽訂的是“訂金”，若自己反悔了，扣除違 約金外，可以收回一部分或全部收回訂金，而如果是對(duì)方違約了，同樣也得不到雙倍的賠償。

知道了“定金”和“訂金”的區(qū)別之后，以后在購(gòu)房預(yù)定過(guò)程中，支付的到底是“定金”還是“訂金”，一定要區(qū)分清楚，雖然讀音是一樣，但實(shí)際所起的作用是完全不同的。

但在某些情況下，這種“訂金”實(shí)際上相當(dāng)于“定金”。

如，商品房買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際操作過(guò)程中，當(dāng)購(gòu)房者選中自己滿意的樓盤(pán)，與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)買(mǎi)的初步意向后，開(kāi)發(fā)商都會(huì)要求購(gòu)房者簽訂一份《認(rèn)購(gòu)書(shū)》?！墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》一般都對(duì)所購(gòu)商品房的位置、面積、價(jià)款做出約定，同時(shí)還約定購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)交納訂金。如果買(mǎi)賣(mài)雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了：雙方未簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，如因購(gòu)房者違約造成，則訂金不予退還，如因開(kāi)發(fā)商違約，則應(yīng)雙倍返還訂金的條款，那么，此時(shí)“訂金”實(shí)際上即屬于“定金”的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)按照“定金罰則”進(jìn)行處理。比較 高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài) 合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立 的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”

當(dāng)然，并不是所有的“定金”都不能退還。

深圳中原地產(chǎn)提醒您：是否真正屬于定金，得看具體情況而不僅僅是文字。得看符不符合法律規(guī)定，是否符合定金不能退還的情況。定金在學(xué)理上主要分為立 約定金、成約定金、解約定金與違約定金四類(lèi)。擔(dān)保法的司法解釋對(duì)此有詳細(xì)的條款予以描述，比較高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題 的解釋》第四條規(guī)定“因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)方應(yīng)當(dāng)返還定金”，應(yīng)當(dāng)就是從立約定金的角度來(lái)規(guī)范的;《商品房 銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條規(guī)定：不符合商品房銷(xiāo)售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。因此，如果購(gòu)房客戶在商品房不符合銷(xiāo)售條 件的情況下交納了“定金”，那么向開(kāi)發(fā)商要求無(wú)條件退還也是有法律依據(jù)的。

比如，這個(gè)案例：小梁和小韋準(zhǔn)備2014年年底結(jié)婚，想買(mǎi)個(gè)婚房。2014年5月1日，小梁、小韋與某公司簽訂了一份《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，并交了2萬(wàn)元 定金。小梁和小韋說(shuō)，在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)之前，售樓人員告知他們房屋可于今年12月31日前交房，可付款后才得知交房時(shí)間是2015年12月31日。因交房 時(shí)間太遲，不符合他們?cè)ǖ幕槠?，隨后他們到售樓部要求退還2萬(wàn)元卻遭拒絕。(售樓部以他們簽訂的是“定金”而拒絕返還)

雙方遂鬧上法院。法庭上，小梁和小韋認(rèn)為，他們交的2萬(wàn)元為預(yù)付款，而某公司則堅(jiān)持認(rèn)為是定金。既然是定金，就只能根據(jù)誰(shuí)有錯(cuò)，誰(shuí)違約來(lái)判定這筆錢(qián) 的歸屬。但法院認(rèn)為，就目前的證據(jù)，不能得出認(rèn)購(gòu)書(shū)訂立時(shí)，小梁和小韋明知交房時(shí)間是2015年12月31日的結(jié)論。雙方因買(mǎi)賣(mài)合同條款未能協(xié)商一致，屬 于因不可歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的情形。法院判定，某投資公司應(yīng)當(dāng)返還2萬(wàn)元定金給小梁和小韋。

　購(gòu)房定金合同糾紛如何處理?

　　1、首先要確認(rèn)協(xié)議的效力

如果合同無(wú)效，定金應(yīng)該全部返還。例如：沒(méi)有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的購(gòu)買(mǎi)未滿五的經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，是解決住房困難問(wèn)題人的住房問(wèn)題，是有資格準(zhǔn)入性質(zhì)，特別是未滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房只能賣(mài)給有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格的人;

2、其次要確認(rèn)協(xié)議有無(wú)有欺詐、重大誤解等情況

如果有，可以在簽訂協(xié)議之日起一年之內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)，在協(xié)議撤銷(xiāo)后，定金應(yīng)該全部返還。例如，如果賣(mài)家隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬于欺詐。

3、再次，協(xié)議合法有效的情況

在協(xié)議合法有效的情況下，就要確定誰(shuí)是違約方，誰(shuí)是守約方，給付定金的一方如果違約無(wú)權(quán)要回定金，收受定金的一方如果違約，應(yīng)該雙倍返還定金。

　　4、確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同是否成立

如果只是簽訂了定金協(xié)議(比如定金支付書(shū)、房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)等)，在定金協(xié)議約定的簽訂正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，如果因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同的具體條款沒(méi)有達(dá)到一致而導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有成立，各不承擔(dān)違約責(zé)任，定金應(yīng)該全部返還;

　5、謹(jǐn)慎簽訂定金協(xié)議

在沒(méi)有和賣(mài)家全部協(xié)商一致的情況下，不要給付定金，另外定金要直接給付給賣(mài)家，減少環(huán)節(jié)就是減少糾紛;購(gòu)買(mǎi)期房可以不簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)而直接簽訂商品房預(yù)售合同。

6、避免糾紛

為了避免發(fā)生糾紛，任何承諾比較好都要落實(shí)成書(shū)面的東西，個(gè)人簽字就生效，公司必須蓋單位的合同專(zhuān)用章才生效;錄音、證人證言都可以作為證據(jù)。

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