一步差三市 商鋪選址慎為上
這句話(huà)的意思是，相鄰的幾家商鋪盡管位置差不多，但是實(shí)際上生意可能相差很多，甚至可以相差三成。
新與舊，大與小，周?chē)比A與不繁華，似乎都不能作為“商鋪＝旺鋪”的必要條件。以至于有些沒(méi)做過(guò)生意的人初成為商鋪業(yè)主，就驚訝地詢(xún)問(wèn)：到底什么樣的商鋪能賺錢(qián)？
◆ 肯德基的旺鋪之道
然而，有一些經(jīng)營(yíng)者總能選到讓所有人稱(chēng)羨不已的旺鋪，就比如 肯德基。
有人發(fā)現(xiàn)， 肯德基開(kāi)到朝暉，朝暉 肯德基店附近就成為朝暉地區(qū)的比較旺商鋪； 肯德基開(kāi)到翠苑，翠苑 肯德基店附近越來(lái)越熱鬧；雖然他們不明白是 肯德基旺了這些地區(qū)呢，還是這些地區(qū)旺了 肯德基，但是口口相傳出一個(gè)旺鋪之道：商鋪選在 肯德基旁邊，一定沒(méi)錯(cuò)！
是這樣嗎？究竟 肯德基有什么旺鋪之道？中國(guó)MBA網(wǎng)站案例研討小組曾花了兩個(gè)多月的時(shí)間，調(diào)查了 肯德基的經(jīng)營(yíng)訣竅，結(jié)果發(fā)現(xiàn)， 肯德基的成功不是偶然的。
★ 商圈很關(guān)鍵
肯德基選址主要按三大步驟進(jìn)行：一是商圈的劃分與選擇，二是確定聚客點(diǎn)，三是測(cè)算人流動(dòng)線(xiàn)。
肯德基計(jì)劃進(jìn)入某城市，就先通過(guò)有關(guān)部門(mén)或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個(gè)地區(qū)的資料。有些資料是免費(fèi)的，有些資料需要花錢(qián)去買(mǎi)。把資料弄齊了，就開(kāi)始規(guī)劃商圈。
商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個(gè)地區(qū)有一個(gè)大型商場(chǎng)，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額每1000萬(wàn)元算一分，5000萬(wàn)元算5分，有一條公交線(xiàn)路加2分，有一條地鐵線(xiàn)路加10分。這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來(lái)的一個(gè)較準(zhǔn)確的經(jīng)驗(yàn)值。
通過(guò)打分把商圈分成好幾大類(lèi)，以北京為例，有市級(jí)商業(yè)型（西單、王府井等）、區(qū)級(jí)商業(yè)型、定點(diǎn)（目標(biāo)）消費(fèi)型、還有社區(qū)型、社區(qū)商務(wù)兩用型、旅游型等等。
接下來(lái)要做的是選擇商圈，即確定目前重點(diǎn)在哪個(gè)商圈開(kāi)店。
在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方面要考慮餐館自身的市場(chǎng)定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐館的市場(chǎng)定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同。例如 馬蘭拉面和 肯德基的市場(chǎng)定位不同，顧客群不一樣，是兩個(gè)“相交”的圓，有人吃 肯德基也吃 馬蘭拉面，有人可能從來(lái)不吃 肯德基專(zhuān)吃 馬蘭拉面，也有反之。 馬蘭拉面的選址也當(dāng)然與 肯德基不同。
商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說(shuō)某條路要開(kāi)，將來(lái)這里有可能成為成熟商圈，但 肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn)入，因?yàn)檫@家店3年以后效益會(huì)多好，對(duì)現(xiàn)今沒(méi)有幫助， 肯德基投入一家店要花費(fèi)好幾百萬(wàn)，所以要保證開(kāi)一家成功一家。
★ 聚客點(diǎn)在哪
肯德基選址的第二步，則是在一個(gè)商圈內(nèi)迅速找出比較容易賺錢(qián)的位置，也就是聚客點(diǎn)。
某廣場(chǎng)是很成熟的商圈，但不可能在廣場(chǎng)任何位置都是聚客點(diǎn)，肯定有比較主要的聚集客人的位置。 肯德基開(kāi)店的原則是：努力爭(zhēng)取在比較聚客的地方和其附近開(kāi)店。
聚客點(diǎn)的選擇與人們活動(dòng)的路線(xiàn)有關(guān)。 肯德基會(huì)派人去掐表測(cè)量，計(jì)算每個(gè)點(diǎn)的人流量，有一套完整的數(shù)據(jù)之后才能據(jù)此確定地址。
比如，店門(mén)前人流量的測(cè)定，是在計(jì)劃開(kāi)店的地點(diǎn)掐表記錄經(jīng)過(guò)的人流，測(cè)算單位時(shí)間內(nèi)多少人經(jīng)過(guò)該位置。除了該位置所在人行道上的人流外，還要測(cè)馬路中間的和馬路對(duì)面的人流量。馬路中間的只算騎自行車(chē)的，開(kāi)車(chē)的不算。是否算馬路對(duì)面的人流量要看馬路寬度，路較窄就算，路寬超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)，一般就有隔離帶，顧客就不可能再過(guò)來(lái)消費(fèi)，就不算對(duì)面的人流量。
肯德基選址人員將采集來(lái)的人流數(shù)據(jù)輸入專(zhuān)用的計(jì)算機(jī)軟件，就可以測(cè)算出，在此地投資額不能超過(guò)多少，超過(guò)多少這家店就不能開(kāi)。
★ 人流怎么動(dòng)
除了確定聚客點(diǎn)， 肯德基選址時(shí)還要考慮：人流的主要?jiǎng)泳€(xiàn)會(huì)不會(huì)被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手截住。
人流是有一個(gè)主要?jiǎng)泳€(xiàn)的，或者從東往西，或者從南至北。如果主要客流是從武林廣場(chǎng)東邊過(guò)來(lái)的，那么開(kāi)在武林廣場(chǎng)東面，大量客流就被 肯德基截住了。
在很多地方， 肯德基與 麥當(dāng)勞幾乎開(kāi)在同一位置，但是在路的兩邊，兩家店面對(duì)面。這是因?yàn)殡p方都計(jì)算出這里是主要聚客點(diǎn)，但是如果開(kāi)在同一邊，必然有一家店的生意會(huì)比較差；在道路雙向的人流動(dòng)線(xiàn)差不多的時(shí)候，開(kāi)在路兩邊就是比較好的選擇。
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