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寫(xiě)字樓出租率慘淡, IFS寫(xiě)字樓上演“空城計(jì)”

2015-10-13   17:41:11

作者:188738121

寫(xiě)字樓 寫(xiě)字 出租率
寫(xiě)字樓出租率慘淡, IFS寫(xiě)字樓上演“空城計(jì)”導(dǎo)讀:

?在成都東大街、人民南路、大源以及金融城等甲級(jí)寫(xiě)字樓較為集中的區(qū)域,平均接近四成的空置率正在折磨著這些區(qū)域地標(biāo)的神經(jīng)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示,2015年第二季度成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)至40.1%,如今,這種風(fēng)潮正在向市中心傳統(tǒng)黃金區(qū)域波及,甚至連位于整個(gè)成都絕佳地段的成都國(guó)際金融中心(IFS)也難以幸免。


在成都東大街、人民南路、大源以及金融城等甲級(jí)寫(xiě)字樓較為集中的區(qū)域,平均接近四成的空置率正在折磨著這些區(qū)域地標(biāo)的神經(jīng)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示,2015年第二季度成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體空置率環(huán)比上升2.8個(gè)百分點(diǎn)至40.1%,如今,這種風(fēng)潮正在向市中心傳統(tǒng)黃金區(qū)域波及,甚至連位于整個(gè)成都絕佳地段的成都國(guó)際金融中心(IFS)也難以幸免。

如果不是實(shí)地探查,你很難將占據(jù)春熙路、紅星路、大慈寺三大商區(qū)交匯點(diǎn),直連地鐵2號(hào)線與3號(hào)線的春熙路站上蓋物業(yè)IFS與寫(xiě)字樓空置這樣的命題聯(lián)系起來(lái)。但事實(shí)上,在IFS一期寫(xiě)字樓正式入駐一年時(shí)間后,該項(xiàng)目?jī)H完成了5萬(wàn)余平米的租賃面積,實(shí)際出租率還不到40%;而今年初開(kāi)出來(lái)的二期寫(xiě)字樓境況更加慘淡,僅有極個(gè)別樓層有企業(yè)入駐。樓市大嘴巴在現(xiàn)場(chǎng)看到,一期寫(xiě)字樓8-50層的辦公樓范圍里,高層區(qū)域除39與49層有企業(yè)全層進(jìn)駐外,其余皆為空置狀態(tài);中低區(qū)域也有近半樓層處于閑置狀態(tài);在二期,這樣的情況更為嚴(yán)重,許多樓層形同空屋。

IFS寫(xiě)字樓許多樓層如同“鬼屋”

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,價(jià)格是橫在IFS寫(xiě)字樓與租戶之間的第一道屏障。據(jù)了解,IFS寫(xiě)字樓的租金在160-180元/平方米.月左右,物管費(fèi)更是達(dá)到了驚人的26元/平方米,這樣的租金水平和物管費(fèi)用在整個(gè)成都都顯得比較高昂。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù),成都甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金為107.4元/㎡·月,其中,租金比較高的是東大街子市場(chǎng),平均租金為116.8元/㎡·月,人民南路子市場(chǎng)基本與之持平,為116.3元/㎡·月,而天府新區(qū)大源子市場(chǎng)為96.8元/㎡·月,金融城子市場(chǎng)也不過(guò)94元/㎡·月,IFS的租金價(jià)格與這些熱門(mén)區(qū)域相比,顯得有些曲高和寡。

而成都寫(xiě)字樓存量不斷增加,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇是IFS難以逾越的另一道屏障。據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的數(shù)據(jù)報(bào)告顯示,截止2015年第二季度,成都優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓總存量已超600萬(wàn)㎡,開(kāi)發(fā)強(qiáng)度已步入一線城市陣營(yíng),不少曾經(jīng)占據(jù)成都寫(xiě)字樓半壁江山的成熟寫(xiě)字樓也正面臨著愈發(fā)惡劣的生存競(jìng)爭(zhēng)。IFS在這種沖擊下也難以幸免。

“150-160元/㎡的租金以及26元/㎡·月的物管費(fèi),太高了,市場(chǎng)上比它(IFS)性價(jià)比高的產(chǎn)品有很多,現(xiàn)在城市的交通建設(shè)也越來(lái)越完善,曾經(jīng)的‘地段論’也正在發(fā)生顛覆,像東大街金融街以及城南金融城沿線的同類型產(chǎn)品的租價(jià)也不過(guò)百元上下,而且物管費(fèi)遠(yuǎn)低于26元。”一位曾考慮過(guò)IFS寫(xiě)字樓的廣告公司老總比較終選擇放棄的原因是“被IFS的價(jià)格嚇到了?!?/p>

IFS相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示,“就整體體量而言,(IFS寫(xiě)字樓產(chǎn)品)在一年時(shí)間內(nèi)(的入駐率),已完成了相當(dāng)于其他大樓兩倍的成績(jī),高于市面上甲級(jí)寫(xiě)字樓出租速度?!边@樣的說(shuō)法在今天看來(lái)頗有些自圓其說(shuō)之嫌。彼時(shí)項(xiàng)目方關(guān)于“短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)六成左右的成交量比較輕松”的預(yù)估,也已目前所呈現(xiàn)出的實(shí)際情況不符。

“IFS寫(xiě)字樓40%左右的出租率確實(shí)與外界的預(yù)期有很大差距,對(duì)于一個(gè)超甲級(jí)寫(xiě)字樓來(lái)講,這個(gè)業(yè)績(jī)不算好,一般來(lái)說(shuō),一年時(shí)間至少要保障50%的出租率才能維持其正常運(yùn)轉(zhuǎn),達(dá)到7成以上的入駐率,我們才能講這個(gè)產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)得不錯(cuò)?!睒I(yè)內(nèi)資深商業(yè)領(lǐng)域研究專家胡力銘說(shuō),對(duì)照這一標(biāo)準(zhǔn),IFS的業(yè)績(jī)連合格都算不上。而中原地產(chǎn)也同樣認(rèn)為,寫(xiě)字樓出租率需達(dá)到60%左右才能算在運(yùn)營(yíng)方面基本合格。

今年初,九龍倉(cāng)中國(guó)置業(yè)有限公司助理董事兼總經(jīng)理邵永官在成都國(guó)際金融中心(IFS)發(fā)布會(huì)上稱:“雖然成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應(yīng)在增加,但高品質(zhì)項(xiàng)目能夠刺激租戶升級(jí)及搬遷的需求,老項(xiàng)目則面臨租戶外遷的可能。而現(xiàn)在成都市場(chǎng)上實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商在優(yōu)越位置開(kāi)發(fā)的大樓還相對(duì)較少,這一明顯的競(jìng)爭(zhēng)力差距,會(huì)促使客戶在大量的房源中選擇更新更好的寫(xiě)字樓?!钡湍壳扒闆r來(lái)看,IFS顯然還有極為艱辛的去化道路需要走。



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